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绿湖&Tangletown房地产分析–现在正在发生什么!

June 1, 2018 7:39am

 

克里斯(Kris Murphy)和丹妮拉(Daniela Dombrowski) 是西雅图Greenlaker的赞助商和房地产经纪人,他们居住并专门从事Wallingford和Green Lake社区。他们在位于Stone Way和N 45th St.街角的Keller Williams大西雅图办事处办公。

我敢肯定,到目前为止,西雅图房地产市场的竞争异常激烈。 这是我们本地社区的更本地化视图。 正如预期的那样,绿湖正变得越来越受欢迎,结果,待售房屋的库存极低,我们的竞购战仍在继续! 尽管下面显示的更大的绿湖地区在沃灵福德和坦格敦的竞争不如在附近,我们也定期对其进行研究。

这篇文章中提供的统计信息是超本地的,仅捕获了绿湖和Tangletown,如下图所示。这些数字适用于包括联排别墅在内的单户住宅。  我们  由于人数太少,不足以构成代表样本,因此没有在此帖子中包含公寓。

下表中的统计数据基于上图概述的区域中的房屋销售情况,并源自西北地区多重上市服务数据。

单户住宅

2017年1月– 5月29日至2018年房屋销售比较 2017 2018 区别 %
成交数量 75 75 0 0
平均待售天数 7 7 0 0
标价中位数 $ 744,950 $ 829,950 $ 112,525 + 11.41%
销售价格中位数 $ 800,000 $ 880,000 $ 80,000 +10.0%
清单与销售价格之比 107.3% 106% -1.3%

我们从西北多重上市服务获得了2017年和2018年1月至5月29日的所有封闭式房屋销售。 

在住宅和联排别墅中,已完成销售的数量与去年同期完全相同,为75。  由于库存保持不变,因此我们看不到格林湖出现如此剧烈的升级。 与去年同期相比,中位数销售价格上涨了10%。 房屋销售价格平均比定价高出6%,略低于去年高于定价平均增长7.3%的水平。  今年的中位数标价为829,950美元,远远超过了去年的中位数销售价格。 这很不寻常。通常,实际的标价要花更长的时间才能赶上最终的销售价格。这表明市场发展非常迅速。

市场上的中位数天数年保持不变。 多数房屋会在7天或更短的时间内售出多个要约,因为经纪人将要在市场上待售的房源进行了一周的要约审核,并且很少在要约审核日期之前考虑要约。

趋势告诉我们什么

以下图表记录了过去15个月内Wallingford和Green Lake(由NWMLS数据定义的区域)房地产趋势(比我们上面的分析更大的样本)。此条形图告诉我们有多少房屋可供出售(浅绿色),有多少房屋已签订合同(红线)以及每月有多少销售关闭(深绿色)。 我们可以看到,我们从低库存的一年开始,到4月份都没有出现大幅增长,与此同时,今年的需求甚至比去年更高,加剧了库存危机。对于如此大的地理区域,此图表显示的活动很少。

每平方英尺平均价格

通常,在我们拥有各种住房的社区中,我们不会在每平方英尺的价格中投入那么多的库存。 原因是条件和完成情况差异很大,并且代理商经常将未完成的空间列为完成状态,因此每平方英尺的价格通常不是很可靠的衡量标准。但是,此图显示了我们附近地区平方英尺价格的大而一致的趋势。 从去年下半年开始,我们平均每平方英尺超过$ 500,并且自今年以来两次达到该水平。

平均库存月数

最后,此图说明了几个月的库存。  它是根据计算结果除以有效数量得出的 根据给定月份已关闭房屋的数量来出售房屋,并尝试预测整个可用库存出售需要花费多少个月的时间。 任何少于2个月的库存都代表卖方的市场。您可以看到,在过去的15个月中,库存几乎总是少于1个月,而许多月份的库存却不足0.5个月,因此卖方仍然占据上风,买方需求超过供应。

千禧一代被赶出城市,婴儿潮一代兑现

最近 西雅图时报文章 报告称:“租房在过去七年中飙升了约60%,而在过去的一年半中,这里的房价上涨速度比该国其他任何地方都快……”

在我的世界中,我看到许多经纪人扩大了自己的地理区域,以适应买方的价格范围。 塔科马,肯特,埃德蒙兹和埃弗里特都成为首次购房者的可行选择。

我们看到的另一种趋势是婴儿潮一代兑现,前往更便宜的,有时更和平的地区,如山脉以东,贝灵汉姆和华盛顿州内外的其他较小城市。

五月份库存上升

通常情况下,过去几周来库存一直在增加。 当鲜花盛开并且学年临近尾声时,五月通常是卖家的目标上市月份。 由于住房库存的增加,我们看到一些房屋的报价审查日期过后,从而给买家带来了选择和希望。 时间会证明这是一个持久的趋势,还是只是一次又一次重复的年度循环。

克里斯·墨菲& Daniela Dombrowski
[email protected] / [email protected]
www.Key2SeattleRealEstate.com

http://www.zillow.com/profile/krismurphy/

凯勒·威廉姆斯大西雅图
1307 N 45 St,Suite 300
华盛顿州西雅图市  98103

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